Verkehrswert, Marktwert, Kaufpreis

Der Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der Preis, der sich im normalen Geschäftsverkehr erzielen ließe – ohne Zeitdruck, ohne besondere Umstände, ohne persönliche Beziehungen. So steht es sinngemäß im Baugesetzbuch.

Wichtig: Der Verkehrswert ist ein Stichtagswert. Er gilt für einen bestimmten Tag, nicht für alle Zeiten.

Der Marktwert

Marktwert und Verkehrswert meinen im deutschen Recht dasselbe. „Marktwert“ ist der europäische Begriff, „Verkehrswert“ der deutsche. Wenn Dir jemand beide Begriffe als unterschiedliche Dinge verkaufen will, ist Vorsicht angebracht.

Der Kaufpreis

Der Kaufpreis ist das, was am Ende wirklich bezahlt wird. Er kann über oder unter dem Verkehrswert liegen – je nachdem, wie viele Interessenten es gibt, wie eilig es beiden Seiten ist und wie gut verhandelt wird.

In gefragten Lagen liegt der Kaufpreis regelmäßig über dem rechnerischen Wert. Bei Zeitdruck auf Verkäuferseite regelmäßig darunter.

Der Angebotspreis

Das ist die Zahl im Inserat – also ein Wunsch. Viele Online-Rechner arbeiten mit Angebotspreisen, weil die leicht zu bekommen sind. Das führt systematisch zu zu hohen Ergebnissen, weil kaum eine Immobilie zum ersten Wunschpreis verkauft wird.

Was das für Dich bedeutet

• Frag immer nach, ob mit Angebots- oder Verkaufspreisen gerechnet wird
• Ein Verkehrswert ist eine Rechengröße, kein Versprechen
• Der Preis entsteht am Ende zwischen zwei Menschen, nicht in einer Tabelle
• Ein zu hoher Startpreis kostet Dich Zeit – und am Ende meist auch Geld

Der teuerste Fehler: zu hoch starten

Viele denken: Ich setze den Preis hoch an, runtergehen kann ich immer. In der Praxis passiert etwas anderes. Die ersten Wochen sind die wertvollsten, weil dann die meisten Interessenten schauen. Ist der Preis zu hoch, meldet sich niemand. Nach drei Monaten gilt die Immobilie als Ladenhüter – und dann drücken Käufer den Preis unter den eigentlichen Wert.

Modellwert, Marktwert, Kaufpreis – der Test mit echten Zahlen

Die Begriffe klingen nach Behördendeutsch. Der Unterschied zwischen ihnen ist aber sehr konkret: Er steht am Ende auf Deinem Kontoauszug.

Über 90 Immobilien in Essen wurden bisher eingewertet. Bei den Eigentumswohnungen darunter liegt der Modellwert bei rund 3.097 € pro m². In den tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen lag der mittlere Preis bei 2.255 € pro m². Das sind nicht dieselben Objekte – und trotzdem zeigt der Abstand von rund 842 € pro m², wie viel zwischen einer Schätzung und einer Unterschrift passieren kann. Bei 70 m² sind das rund 59.000 €.

Was ein Rechenmodell nicht sehen kann

• Zustand von Bad, Küche, Fenstern und Dach
• Heizung und was sie im Jahr kostet
• Grundriss – gesucht oder schwer vermittelbar
• Lärm, Ausblick und Straßenseite
• laufende Mietverträge und wie fest sie sitzen
• Renovierungsstau, den man erst im Keller sieht

Genau diese Punkte entscheiden am Ende über die letzten zehn Prozent. Deshalb bekommst Du hier eine Spanne: Sie ist ehrlich, sie ist in 10 Minuten da, und sie kostet Dich nichts. Wenn es danach genauer werden soll, schaut sich jemand Deine Immobilie an – erst dann wird aus der Spanne eine Zahl, die im Kaufvertrag stehen kann.