Vermietete Immobilie verkaufen – was sie wirklich wert ist

Zwei Käufergruppen – und nur eine kann einziehen

Für eine vermietete Wohnung gibt es zwei Arten von Interessenten. Der Selbstnutzer will einziehen. Der Kapitalanleger will Rendite. Sobald ein Mietvertrag läuft, fällt der Selbstnutzer fast immer weg. Damit schrumpft Dein Markt deutlich. Und ein kleinerer Markt bedeutet einen niedrigeren Preis. Ein großes Immobilienportal nennt für vermietete Objekte einen durchschnittlichen Abschlag von 20 bis 30 Prozent gegenüber einer leeren Wohnung. Das ist kein Naturgesetz, aber eine gute Warnung. Bei einem klassischen Anlageobjekt gilt das Gegenteil. Dort ist der Mietvertrag kein Makel. Dort ist er die Grundlage der ganzen Rechnung.

Kauf bricht nicht Miete

Verkaufst Du eine vermietete Wohnung, endet der Mietvertrag nicht. Der Käufer tritt einfach an Deine Stelle. Diesen Grundsatz regelt § 566 BGB, bekannt als Kauf bricht nicht Miete. Mit dem Vertrag gehen auch Kaution und Nebenkostenregelungen über. Der Käufer kann nur kündigen, wenn das Gesetz es erlaubt. Bei einer Wohnung, die aus einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, kommt noch etwas dazu. Dem Mieter steht dann ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu. Er darf zu denselben Bedingungen selbst kaufen. Nach der schriftlichen Mitteilung hat er dafür zwei Monate Zeit.

So rechnet ein Kapitalanleger

Ein Anleger schaut nicht auf die Küche. Er schaut auf zwei Zahlen. Die erste ist der Kaufpreisfaktor. Das ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Die zweite ist die Bruttomietrendite. Das ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal hundert. Beides ist dieselbe Information in zwei Formen. Faktor 20 entspricht 5 Prozent brutto. Faktor 25 entspricht 4 Prozent. Wichtig: Brutto ist nur die halbe Wahrheit. Vom Ertrag gehen Verwaltung, Rücklage und alle nicht umlagefähigen Kosten ab. Erst danach steht die Nettorendite. Genau mit dieser Zahl argumentiert ein guter Käufer gegen Deinen Preis.

Kaufpreisfaktoren im Ruhrgebiet

Das Ruhrgebiet ist kein Renditeparadies mehr, aber deutlich günstiger als München oder Hamburg. Für Eigentumswohnungen in Essen liegt der durchschnittliche Angebotspreis bei rund 2.400 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Angebotsmiete in mittlerer Lage liegt bei etwa 9,50 Euro. Daraus ergibt sich rechnerisch ein Faktor von rund 21. In einfachen Lagen fällt er auf etwa 19, in guten Lagen steigt er in Richtung 24. Für Mehrfamilienhäuser im nördlichen Ruhrgebiet werden je nach Stadt Faktoren von etwa 13 bis 16 berichtet. Das sind Durchschnitte aus Angebotsdaten. Dein konkretes Objekt kann darüber oder darunter liegen.

Eigenbedarf – der Ausweg, der oft keiner ist

Viele Verkäufer denken: Der Käufer kündigt einfach wegen Eigenbedarf. So einfach ist es nicht. Eigenbedarf muss echt sein und konkret begründet werden. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate. Der Mieter kann Härtegründe geltend machen. Und es gibt eine Sperrfrist nach § 577a BGB. Wurde eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft, ist eine Eigenbedarfskündigung für mindestens drei Jahre gesperrt. Die Bundesländer dürfen diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Nordrhein-Westfalen hat sie in ausgewiesenen Kommunen auf acht Jahre gesetzt.

Mietpreisbremse: Essen ist ein Sonderfall

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. Greifen kann sie nur dort, wo ein Bundesland einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat. In Nordrhein-Westfalen regelt das die Mieterschutzverordnung. Der Kreis wurde zuletzt auf 57 Kommunen erweitert. Essen gehört nicht dazu. Aus dem Ruhrgebiet ist nur Dortmund erfasst. Für Dich heißt das zweierlei. Bei einer Neuvermietung in Essen bist Du nicht an die Zehn-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete gebunden. Und die verlängerte Sperrfrist von acht Jahren gilt hier ebenfalls nicht. Dafür gibt es in Essen einen qualifizierten Mietspiegel. Der ist bei Mieterhöhungen und bei der Bewertung ein starkes Argument.

Staffelmiete und Indexmiete

Ein Mietvertrag kann steigende Mieten schon eingebaut haben. Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB steht jede künftige Miete als fester Eurobetrag im Vertrag. Zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen. Solange die Staffel läuft, sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen. Weder eine Anpassung an die Vergleichsmiete noch eine Modernisierungsumlage ist dann möglich. Bei der Indexmiete hängt die Miete am Verbraucherpreisindex. Für einen Käufer ist beides interessant, weil es planbar ist. Es kann aber auch bremsen. Eine lange Staffel unter Marktniveau nimmt dem Käufer jeden Spielraum. Und das siehst Du am Preis.

Wenn die Miete deutlich unter dem Mietspiegel liegt

Das ist der häufigste Fall bei langjährigen Mietverhältnissen. Du hast nie erhöht, der Mieter ist nett, die Miete ist alt. Nur bewertet ein Anleger nicht die mögliche Miete. Er bewertet die Miete, die tatsächlich fließt. Jeder Euro Differenz drückt direkt auf Deinen Preis. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist möglich, braucht aber Zeit und Begründung. Die Kappungsgrenze erlaubt in Essen eine Erhöhung um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Wenn ein Verkauf ansteht, lohnt sich der Blick in den Mietspiegel deshalb früh. Eine saubere, rechtzeitige Erhöhung verbessert Deinen Verkaufspreis oft spürbar.

Worauf Du achten solltest

• Kläre zuerst die Zielgruppe: Anlageobjekt oder Objekt für Selbstnutzer. Davon hängt alles ab.
• Vergleiche die Ist-Miete mit dem Essener Mietspiegel – die Lücke kostet Dich direkt Kaufpreis.
• Prüfe den Mietvertrag auf Staffel, Index, Kündigungsverzicht und Sonderabreden.
• Prüfe, ob die Wohnung umgewandelt wurde: Dann gelten Vorkaufsrecht und Sperrfrist.
• Versprich keinem Käufer eine Eigenbedarfskündigung – das ist rechtlich riskant.
• Halte Mietvertrag, Zahlungsnachweise, Kautionsnachweis und Nebenkostenabrechnungen bereit.

Fazit

Ein laufender Mietvertrag ist weder gut noch schlecht. Er entscheidet nur darüber, wer als Käufer überhaupt in Frage kommt. Bei einem Objekt für Selbstnutzer kostet er Dich Preis, oft zweistellig prozentual. Bei einem Anlageobjekt ist er die Basis der Bewertung. Dann zählen Faktor, Rendite und die Qualität des Mietverhältnisses. Im Essener Markt liegen die Faktoren für Wohnungen grob um 19 bis 24, für Mehrfamilienhäuser im nördlichen Ruhrgebiet deutlich darunter. Ehrlich rechnen schlägt hier jedes Wunschdenken. Und eine zu niedrige Miete ist der teuerste Fehler von allen.

Was die Zahl aus dem Rechner hier leisten kann

Bei diesem Thema hängt an der Zahl eine Entscheidung – manchmal sogar eine, die sich nicht zurücknehmen lässt. Umso wichtiger ist es zu wissen, was eine Schnellbewertung kann und wo sie aufhört.

Über 90 Immobilien in Essen wurden bisher eingewertet. Bei den Eigentumswohnungen darunter liegt der Modellwert bei rund 3.097 € pro m². In den tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen lag der mittlere Preis bei 2.255 € pro m². Das sind nicht dieselben Objekte – und trotzdem zeigt der Abstand von rund 842 € pro m², wie viel zwischen einer Schätzung und einer Unterschrift passieren kann. Bei 70 m² sind das rund 59.000 €.

Was ein Rechenmodell nicht sehen kann

• Zustand von Bad, Küche, Fenstern und Dach
• Heizung und was sie im Jahr kostet
• Grundriss – gesucht oder schwer vermittelbar
• Lärm, Ausblick und Straßenseite
• laufende Mietverträge und wie fest sie sitzen
• Renovierungsstau, den man erst im Keller sieht

Genau diese Punkte entscheiden am Ende über die letzten zehn Prozent. Deshalb bekommst Du hier eine Spanne: Sie ist ehrlich, sie ist in 10 Minuten da, und sie kostet Dich nichts. Wenn es danach genauer werden soll, schaut sich jemand Deine Immobilie an – erst dann wird aus der Spanne eine Zahl, die im Kaufvertrag stehen kann.