Wie genau ist eine Online-Bewertung?

Was eine Online-Bewertung gut kann

Sie kennt die Preise. Für Deine Straße, Deinen Stadtteil und Deine Stadt liegen echte Verkaufsdaten vor. Aus Baujahr, Größe, Grundstück und Lage entsteht daraus eine Spanne, die in den meisten Fällen erstaunlich nah an der Wirklichkeit liegt.

Bei Standardobjekten – Reihenhaus, Doppelhaushälfte, normale Eigentumswohnung – ist die Abweichung oft klein. Genau deshalb arbeiten auch Banken mit ähnlichen Verfahren.

Wo eine Online-Bewertung blind ist

Sie sieht nicht durch Deine Haustür. Diese Dinge kann keine Rechnung wissen:

• Ob das Bad noch aus der Bauzeit stammt oder gerade erst neu gemacht wurde
• Ob die Heizung noch fünf oder noch zwanzig Jahre hält
• Ob der Keller feucht ist
• Ob der Balkon in die Sonne oder auf eine Mauer zeigt
• Ob das Dach gedämmt ist

Diese Punkte machen in der Praxis schnell 10 bis 20 Prozent aus. Deshalb bekommst Du eine Spanne und keine einzelne Zahl – wer Dir eine exakte Zahl ohne Besichtigung nennt, tut so, als könne er durch Wände schauen.

Wann Du eine Online-Bewertung nutzen solltest

Immer als ersten Schritt. Sie kostet nichts, dauert Minuten und gibt Dir eine Größenordnung. Damit kannst Du planen, verhandeln und einordnen, ob ein Angebot fair ist.

Wann Du mehr brauchst

Wenn es ums Geld vor Gericht oder vor dem Finanzamt geht. Bei Erbstreit, Scheidungsverfahren oder Steuerfragen ist ein Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen der sichere Weg. Das kostet vierstellig – und ist in den meisten Alltagsfällen nicht nötig.

Warum Online-Rechner sich so stark unterscheiden

Weil sie unterschiedliche Daten nutzen. Manche rechnen mit Angebotspreisen aus Portalen – also mit dem, was Verkäufer sich wünschen. Andere rechnen mit tatsächlichen Verkaufspreisen. Der Unterschied zwischen Wunsch und Wirklichkeit ist in manchen Lagen erheblich.

Wie weit Modell und Kaufvertrag auseinanderliegen können

Theorie ist das eine. Interessanter ist der Abgleich mit echten Abschlüssen – also mit dem, was am Ende beim Notar unterschrieben wurde.

Über 90 Immobilien in Essen wurden bisher eingewertet. Bei den Eigentumswohnungen darunter liegt der Modellwert bei rund 3.097 € pro m². In den tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen lag der mittlere Preis bei 2.255 € pro m². Das sind nicht dieselben Objekte – und trotzdem zeigt der Abstand von rund 842 € pro m², wie viel zwischen einer Schätzung und einer Unterschrift passieren kann. Bei 70 m² sind das rund 59.000 €.

Was ein Rechenmodell nicht sehen kann

• Zustand von Bad, Küche, Fenstern und Dach
• Heizung und was sie im Jahr kostet
• Grundriss – gesucht oder schwer vermittelbar
• Lärm, Ausblick und Straßenseite
• laufende Mietverträge und wie fest sie sitzen
• Renovierungsstau, den man erst im Keller sieht

Genau diese Punkte entscheiden am Ende über die letzten zehn Prozent. Deshalb bekommst Du hier eine Spanne: Sie ist ehrlich, sie ist in 10 Minuten da, und sie kostet Dich nichts. Wenn es danach genauer werden soll, schaut sich jemand Deine Immobilie an – erst dann wird aus der Spanne eine Zahl, die im Kaufvertrag stehen kann.